Distrato imobiliário: entenda as regras, retenções e restituição de valores

A análise de um distrato imobiliário não deve começar pelo percentual que poderá ser retido.

Para formalizar o distrato com as partes, use o modelo de distrato de contrato com cláusulas de retenção clara.

Antes de chegar ao cálculo, o advogado precisa verificar a data da contratação, a causa do desfazimento, as cláusulas contratuais, os valores efetivamente pagos e a existência de patrimônio de afetação.

Esses elementos podem alterar tanto as consequências do encerramento do negócio quanto o prazo e o valor da restituição.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, introduziu regras específicas para o desfazimento de contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo urbano.

Neste artigo, você entenderá as principais regras aplicáveis e os pontos que merecem atenção na análise jurídica do caso.

O que é distrato imobiliário?

Tecnicamente, o distrato corresponde ao acordo celebrado pelas partes para extinguir um contrato anterior.

No mercado imobiliário, porém, a expressão também é utilizada de forma mais ampla para tratar do desfazimento do negócio, inclusive em situações decorrentes do inadimplemento do adquirente.

O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina os efeitos do desfazimento do contrato celebrado com o incorporador mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente.

Por isso, o ponto de partida da análise é identificar quem deu causa ao encerramento e qual é o fundamento jurídico da resolução.

Quanto pode ser retido no distrato imobiliário?

Nos casos abrangidos pelo art. 67-A, o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, observadas as deduções permitidas pela legislação.

Entre elas estão a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional.

Como regra, a pena convencional não pode ultrapassar 25% da quantia paga.

A situação muda quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação. Nesse caso, o § 5º do art. 67-A permite que a pena convencional alcance até 50% da quantia paga.

Esse percentual, porém, não deve ser aplicado de maneira automática. O advogado precisa verificar o regime do empreendimento, a cláusula contratual, a data da contratação e as circunstâncias do desfazimento.

Como funciona a restituição dos valores pagos?

A pena convencional não é necessariamente a única dedução possível.

O art. 67-A também admite, conforme o caso, a dedução da comissão de corretagem e de determinados encargos relacionados ao período em que a unidade esteve disponibilizada ao adquirente.

Podem entrar nessa análise, por exemplo, impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e valores relacionados à fruição da unidade.

Na prática, o advogado deve separar claramente:

• os valores efetivamente pagos;
• cada desconto realizado;
• o fundamento contratual da dedução;
• o fundamento legal utilizado;
• o saldo final oferecido para restituição.

Essa organização facilita a identificação de eventual cobrança indevida ou de percentual incompatível com o contrato e com a legislação.

Qual é o prazo para restituição dos valores?

O prazo depende do regime da incorporação.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o art. 67-A prevê que o saldo devido após as deduções seja restituído em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, observadas as demais condições legais.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o valor remanescente deve ser pago após 180 dias contados do desfazimento do contrato.

Também há regra específica para a hipótese de revenda da unidade antes do término desses prazos.

Por isso, ao analisar eventual atraso na restituição, o advogado precisa primeiro identificar qual regime jurídico é aplicável ao empreendimento.

O que muda quando a incorporadora dá causa ao desfazimento?

As consequências são diferentes quando o encerramento decorre do inadimplemento da incorporadora.

Um exemplo recorrente é o atraso na entrega do imóvel.

O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que essa possibilidade esteja prevista de forma clara e destacada no contrato.

Ultrapassado esse período sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, pode haver resolução do contrato, com consequências distintas daquelas aplicáveis ao inadimplemento do comprador.

Por isso, antes de discutir qualquer percentual de retenção, é essencial definir qual parte deu causa ao desfazimento.

A data do contrato interfere na aplicação da Lei do Distrato?

Sim.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018.

Nos contratos anteriores, o advogado deve analisar o regime jurídico vigente à época da contratação e a jurisprudência aplicável, evitando transportar automaticamente os percentuais introduzidos pela nova legislação.

Essa verificação deve aparecer logo no início da análise do caso.

O que o advogado deve analisar no contrato?

A leitura do instrumento contratual é uma das etapas mais importantes em demandas envolvendo distrato imobiliário.

Entre os pontos que merecem atenção estão a data da contratação, existência de patrimônio de afetação, cláusula penal, comissão de corretagem, valores pagos, regras de restituição, prazo de entrega, eventual cláusula de tolerância e índices de atualização monetária.

Também é importante confrontar essas previsões com comprovantes de pagamento, aditivos, comunicações entre as partes e documentos do empreendimento.

Em situações mais amplas de encerramento contratual, também pode ser útil revisar os fundamentos jurídicos relacionados à rescisão de contratos antes de definir a medida adequada.

O que observar antes de ajuizar uma ação envolvendo distrato imobiliário?

Antes de formular os pedidos, o advogado deve reconstruir a relação contratual de forma cronológica.

É importante identificar quanto foi pago, quando surgiu o inadimplemento, quem deu causa ao desfazimento, quais valores foram descontados e quanto efetivamente foi oferecido para restituição.

Se a controvérsia estiver na retenção, será necessário verificar se o percentual possui respaldo na lei e no contrato.

Se o problema estiver relacionado ao atraso da obra, a análise deve se concentrar nas datas contratadas, na cláusula de tolerância e na responsabilidade pelo descumprimento.

Essa organização ajuda a delimitar melhor a tese jurídica e evita pedidos genéricos.

Como a IA pode apoiar a análise de um distrato imobiliário?

Demandas desse tipo podem envolver contratos extensos, aditivos, comprovantes de pagamento e documentos do empreendimento.

Com a Jurídico AI, o advogado pode analisar os documentos do caso, localizar cláusulas relevantes, organizar informações da demanda, pesquisar jurisprudência e desenvolver a estratégia e a peça jurídica considerando o contexto apresentado.

Em um distrato, por exemplo, a análise pode ajudar a reunir informações como data do contrato, valores pagos, patrimônio de afetação, cláusula penal, prazo de entrega e regras de restituição.

A tecnologia funciona como apoio à análise, enquanto o enquadramento jurídico e a definição da estratégia permanecem sob avaliação do advogado.