Modelo de contrato de financiamento imobiliário [cláusulas essenciais]

O contrato de financiamento imobiliário formaliza a concessão de crédito para aquisição, construção ou reforma de um imóvel, estabelecendo obrigações entre financiador e mutuário. 

Quando surgem questionamentos sobre os termos pactuados, o mutuário pode buscar a revisão das obrigações através da ação revisional de financiamento imobiliário, discutindo adequação das taxas e prazos.

Para advogados, é essencial compreender sua estrutura para elaborar contratos mais completos e analisar condições como juros, garantias, seguros, pagamento e inadimplemento.

Neste artigo, você encontrará um modelo de contrato de financiamento imobiliário com as principais cláusulas, incluindo objeto do financiamento, liberação de recursos, forma de pagamento, garantias, obrigações das partes, seguros, inadimplemento, cessão de crédito e demais disposições.

O que é um contrato de financiamento imobiliário?

O contrato de financiamento imobiliário é um negócio jurídico pelo qual uma instituição financeira ou outro credor legalmente habilitado  concede crédito em dinheiro ao comprador (mutuário) para a aquisição, construção ou reforma de um imóvel, assumindo este o dever de restituir a quantia emprestada em parcelas periódicas de longo prazo, acrescidas de juros remuneratórios, correção monetária e encargos acessórios.

Trata-se de um contrato complexo, bilateral, oneroso e comutativo. Dependendo da estrutura da operação, o mesmo instrumento poderá reunir a compra e venda, a concessão do financiamento e a constituição da garantia. 

Modelo de contrato de financiamento imobiliário 

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

MUTUANTE/FIDUCIÁRIO: [Nome completo da instituição financeira ou credor], [qualificação completa], inscrito(a) no CNPJ/CPF sob o nº [número], com sede/endereço em [endereço completo], doravante denominado(a) MUTUANTE ou CREDOR FIDUCIÁRIO.

MUTUÁRIO/FIDUCIANTE: [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número] e inscrito(a) no CPF sob o nº [número], residente e domiciliado(a) em [endereço completo], doravante denominado(a) MUTUÁRIO ou DEVEDOR FIDUCIANTE.

As partes acima identificadas celebram o presente Contrato de Financiamento Imobiliário mediante as cláusulas e condições seguintes.

1. DO OBJETO DO CONTRATO

1.1. O presente contrato tem por objeto a concessão de financiamento imobiliário pelo MUTUANTE ao MUTUÁRIO, destinado à aquisição do imóvel descrito nesta cláusula, observadas as condições de crédito, pagamento e garantia estabelecidas neste instrumento.

1.2. O imóvel objeto do financiamento foi adquirido pelo MUTUÁRIO por meio de [compra e venda/doação/sucessão/outro], conforme registro nº [número] da matrícula nº [número] do [número]º Registro de Imóveis de [cidade/UF], e está localizado em [endereço completo], possuindo [área, características, vagas de garagem e demais elementos necessários à sua individualização]. 

1.3. O financiamento será garantido, conforme pactuado neste instrumento, mediante alienação fiduciária do imóvel em favor do CREDOR FIDUCIÁRIO, nos termos da Lei nº 9.514/1997 e da legislação aplicável.

1.4. A propriedade fiduciária será constituída mediante o registro do presente contrato no competente Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

1.5. Para fins de eventual venda em leilão público, atribui-se ao imóvel o valor de R$ [valor], que será revisto de acordo com [índice ou critério objetivo], observada a legislação aplicável. 

2. DO VALOR DO FINANCIAMENTO E DA LIBERAÇÃO DOS RECURSOS

2.1. O valor total do financiamento é de R$ [valor], a ser disponibilizado ao MUTUÁRIO ou ao vendedor do imóvel, conforme as condições estabelecidas neste instrumento e na documentação da operação.

2.2. Sobre o saldo devedor incidirão os juros remuneratórios à taxa de [taxa]% ao [mês/ano], bem como o índice de atualização monetária [índice], quando aplicável, além dos encargos expressamente previstos neste contrato.

2.3. A liberação dos recursos ocorrerá [em parcela única/em parcelas], observadas as condições estabelecidas na proposta de crédito e neste instrumento.

2.4. Quando a liberação estiver condicionada ao cumprimento de requisitos documentais ou registrais, o MUTUANTE poderá realizar o desembolso somente após a comprovação do atendimento das respectivas condições.

2.5. A documentação necessária à liberação dos recursos deverá ser apresentada pelo MUTUÁRIO na forma e nos prazos estabelecidos pelo MUTUANTE e pela legislação aplicável.

3. DO PRAZO, JUROS E FORMA DE PAGAMENTO

3.1. O financiamento terá prazo de [número] meses/anos, com vencimento final previsto para [data].

3.2. O financiamento será pago em [número] parcelas, com periodicidade [mensal/outra], no valor inicial de R$ [valor] ou calculadas conforme o sistema de amortização adotado, vencendo-se todo dia [dia] de cada período. O valor total estimado a pagar será de R$ [valor]. 

3.3. Os juros incidentes sobre o saldo devedor serão calculados à taxa de [taxa]% ao mês e [taxa]% ao ano, na modalidade [prefixada/pós-fixada/híbrida], acrescida do índice de atualização monetária [índice], quando aplicável. O Custo Efetivo Total (CET) da operação será de [percentual]% ao ano, conforme demonstrado no quadro-resumo. 

3.4. A amortização do saldo devedor observará o sistema [SAC/Tabela Price/outro], conforme condições estabelecidas na proposta de financiamento e nos documentos integrantes deste contrato.

3.5. Na hipótese de amortização antecipada parcial, o MUTUÁRIO poderá, conforme as condições da operação, optar pela redução do prazo ou do valor das parcelas, mediante solicitação ao MUTUANTE.

4. DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

4.1. Em garantia do cumprimento das obrigações decorrentes deste contrato, o MUTUÁRIO, na condição de FIDUCIANTE, constitui em favor do MUTUANTE, na condição de CREDOR FIDUCIÁRIO, alienação fiduciária do imóvel descrito na Cláusula

4.2. A alienação fiduciária será constituída mediante o registro deste contrato no competente Registro de Imóveis.

4.3. Enquanto estiver adimplente com suas obrigações, o MUTUÁRIO poderá utilizar o imóvel nos termos da legislação e deste contrato, assumindo os encargos decorrentes de sua posse e utilização.

4.4. O inadimplemento das obrigações garantidas poderá ensejar a constituição do MUTUÁRIO em mora e a adoção dos procedimentos de consolidação da propriedade fiduciária e de realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997.

4.5. A constituição, consolidação e execução da garantia fiduciária observarão os procedimentos e requisitos previstos na legislação aplicável, especialmente nos arts. 23, 24, 26, 26-A, 27 e 27-A da Lei nº 9.514/1997.

5. DAS OBRIGAÇÕES DO MUTUÁRIO

5.1. Efetuar o pagamento das parcelas do financiamento nos respectivos vencimentos.

5.2. Manter o imóvel em adequado estado de conservação, observadas as obrigações decorrentes da legislação e da relação contratual.

5.3. Arcar com os tributos, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel que lhe sejam legalmente atribuídos.

5.4. Manter vigentes as coberturas securitárias exigidas para a operação, quando aplicáveis.

5.5. Comunicar ao MUTUANTE alterações relevantes relacionadas ao imóvel ou às informações cadastrais necessárias à manutenção da relação contratual.

6. DAS OBRIGAÇÕES DO MUTUANTE

6.1. Liberar os recursos do financiamento nas condições estabelecidas neste contrato, desde que cumpridos os requisitos previstos para o desembolso.

6.2. Disponibilizar ao MUTUÁRIO informações relativas ao saldo devedor, parcelas, juros, encargos e demais valores incidentes sobre a operação.

6.3. Fornecer os comprovantes relativos aos pagamentos realizados pelo MUTUÁRIO.

6.4. Após a liquidação integral da dívida, o MUTUANTE fornecerá ao MUTUÁRIO o respectivo termo de quitação no prazo de 30 dias, contado da data da liquidação, nos termos do art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, para possibilitar o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. 

7. DOS SEGUROS

7.1. Quando exigidos pela legislação aplicável à operação, deverão ser mantidas as coberturas securitárias correspondentes ao financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas nas respectivas apólices.

7.2. Nas operações submetidas ao SFI, deverá ser contratada a cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP). A cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) será contratada quando exigida pela legislação ou pela regulamentação aplicável à operação.  

7.3. O MUTUÁRIO deverá observar as condições de contratação, manutenção, renovação e pagamento dos prêmios estabelecidas na documentação da operação e na legislação aplicável.

7.4. Na hipótese de contratação de seguro por apólice individual, a apólice deverá atender aos requisitos e coberturas exigidos para a operação e ser emitida por seguradora regularmente autorizada a operar no País.

8. DO INADIMPLEMENTO

8.1. O atraso no pagamento de qualquer obrigação sujeitará o MUTUÁRIO aos encargos de mora previstos neste contrato, observados os limites e condições estabelecidos pela legislação aplicável.

8.2. Sobre os valores em atraso poderão incidir juros de mora de [taxa], multa moratória de [percentual], observado o limite de 2% do valor da prestação quando caracterizada relação de consumo, correção monetária pelo índice [índice] e demais encargos contratualmente previstos, quando legalmente cabíveis.

8.3. O inadimplemento poderá ensejar o vencimento antecipado da dívida, quando previsto contratualmente e permitido pela legislação aplicável.

8.4. Tratando-se de obrigação garantida por alienação fiduciária de imóvel, a constituição em mora, a purgação da mora e a eventual consolidação da propriedade fiduciária observarão o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

8.5. O devedor será intimado para purgação da mora na forma prevista na legislação, inclusive quanto ao prazo legal aplicável.

8.6. Não purgada a mora, poderão ser adotadas as medidas de consolidação da propriedade fiduciária e realização dos leilões previstos na legislação.

9. DA LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA E DA QUITAÇÃO

9.1. O MUTUÁRIO poderá realizar a liquidação antecipada, total ou parcial, do financiamento, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos correspondentes ao período antecipado, observadas as condições contratuais e a legislação aplicável. 

9.2. Com a liquidação integral da dívida e de seus encargos, será resolvida a propriedade fiduciária, observando-se o procedimento previsto no art. 25 da Lei nº 9.514/1997.

9.3. O MUTUANTE fornecerá o termo de quitação no prazo legal, cabendo ao Registro de Imóveis competente efetuar o cancelamento do registro da propriedade fiduciária mediante a apresentação do documento adequado.

10. DA CESSÃO DO CRÉDITO E DA TRANSFERÊNCIA DA DÍVIDA

10.1. O crédito decorrente deste contrato poderá ser cedido pelo MUTUANTE, observadas as disposições legais e contratuais aplicáveis.

10.2. A cessão do crédito garantido por alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário dos direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária, nos termos da legislação aplicável.

10.3. A cessão do crédito deverá observar as regras legais relativas à sua eficácia perante o devedor, inclusive quanto à respectiva ciência ou notificação, quando exigida.

10.4. A transferência da posição contratual do MUTUÁRIO ou a assunção da dívida por terceiro dependerá da observância dos requisitos legais e da anuência do CREDOR FIDUCIÁRIO quando exigida.

11. DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL E DO FORO

11.1. Este contrato será regido pela legislação brasileira, especialmente pelas normas aplicáveis ao financiamento imobiliário, à alienação fiduciária, ao Código Civil e, quando caracterizada relação de consumo, ao Código de Defesa do Consumidor.

11.2. Eventuais controvérsias decorrentes deste contrato serão submetidas ao foro competente, observadas as regras legais aplicáveis à relação jurídica e, quando cabível, as normas de proteção ao consumidor.

12. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

12.1. Qualquer alteração deste contrato deverá ser formalizada por instrumento escrito e assinado pelas partes, quando exigido.

12.2. A eventual tolerância de uma das partes quanto ao descumprimento de determinada obrigação não implicará renúncia aos direitos decorrentes deste contrato.

12.3. Caso qualquer disposição deste contrato seja considerada inválida ou inexequível, as demais disposições permanecerão válidas, na medida permitida pela legislação aplicável.

12.4. Integram este contrato, para todos os fins, a proposta de financiamento, o quadro-resumo da operação, os documentos relativos ao imóvel, as condições financeiras e os demais anexos expressamente indicados.

12.5. As partes declaram ter lido e compreendido as condições deste contrato, firmando-o de acordo com suas disposições.

[Cidade], [dia] de [mês] de [ano].

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MUTUANTE / CREDOR FIDUCIÁRIO

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MUTUÁRIO / FIDUCIANTE

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TESTEMUNHA 1
Nome:
CPF:

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TESTEMUNHA 2
Nome:
CPF:

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