STJ firma entendimento sobre recibo como justo título na ação de usucapião ordinária

Muitos brasileiros adquirem imóveis sem conseguir formalizar a escritura pública. Por razões financeiras, de urgência ou de simples desconhecimento, a transação é fechada com um simples recibo de compra e venda. 

Por anos, esses cidadãos ficaram à margem de um direito fundamental: o reconhecimento judicial da propriedade que ocupavam há décadas.

Essa realidade começa a mudar. Em março de 2026, a3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o recibo de compra e venda de imóvel pode ser reconhecido como justo título para fins de usucapião ordinária, nos termos do artigo 1.242 do Código Civil.

O STJ reconheceu que o modelo de recibo de compra e venda de imóvel serve como justo título para fins de usucapião ordinária, mesmo sem a formalidade da escritura pública.

Qual foi o caso que originou essa decisão?

A discussão teve origem no estado de Sergipe. Quando a requerente ajuizou uma ação de usucapião ordinária alegando ser possuidora de um imóvel, adquirido em junho de 2014 pelo valor de R$ 16.000,00, comprovado apenas por recibo de compra e venda.

Ela afirmou ter fixado residência no local, exercendo posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de sete anos ao tempo do ajuizamento da ação, em 27 de julho de 2021, preenchendo, portanto, os requisitos do artigo 1.242 do Código Civil. 

A ação foi patrocinada pela Defensoria Pública do Estado de Sergipe, o que reforça o perfil socioeconômico típico desse tipo de demanda.

Confira a ementa do Acórdão: 

EMENTA DO ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. MODALIDADE ORDINÁRIA. ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO. DEMONSTRAÇÃO. RECIBO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. I. HIPÓTESE EM EXAME 

1. Ação de usucapião ordinária ajuizada em 27/7/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2024 e concluso ao gabinete em 1º/12/2025. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. O propósito recursal consiste em definir se o recibo de compra e venda do imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do CC. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. Na ação de usucapião, busca-se tutela jurisdicional de natureza eminentemente declaratória, correspondente à declaração do direito ao domínio, já adquirido mediante a implementação dos requisitos legais para tanto, à qual se soma um elemento constitutivo, o registro da sentença, que se limita a declarar o direito em caso de procedência do pedido. 

4. A parte usucapiente adquire o direito no momento da implementação dos requisitos legalmente previstos para a respectiva modalidade de usucapião.

5. O reconhecimento da usucapião ordinária exige a presença dos seguintes requisitos: o exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo de mais de dez anos, a existência de justo título e de boa-fé, nos termos do artigo 1.242, caput, do CC. O prazo é reduzido para cinco anos se, cumulativamente, houver o preenchimento dos requisitos previstos no parágrafo único do mencionado artigo. 

6. A previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora esteja ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade. Isso está em consonância com a própria finalidade do instituto da usucapião ordinária enquanto concretização da função social da propriedade e do direito fundamental social à moradia. 

7. O recibo de compra e venda do imóvel basta para o preenchimento do requisito do justo título. 

8. Na hipótese, sendo incontroversos os fatos subjacentes à pretensão e afastado o óbice reconhecido pelo Tribunal de origem, deve ser dado provimento ao recurso especial, declarando-se a prescrição aquisitiva em favor da recorrente. 

IV. DISPOSITIVO 

9. Recurso especial conhecido e provido. 

Por que o pedido foi negado nas instâncias inferiores?

Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Sergipe negaram o pedido. 

Para a corte estadual, o mero recibo de compra e venda não se enquadrava no conceito de justo título, uma vez que o documento não equivaleria a um contrato de promessa de compra e venda celebrado com quem detinha a titularidade do domínio ou com titular de promessa registrada.

A fundamentação das instâncias ordinárias adotava uma leitura restritiva: o justo título exigiria, ao menos, documento com maior grau de formalidade jurídica. 

O recurso especial foi inicialmente inadmitido, tendo a ministra Nancy Andrighi determinado a autuação do agravo como recurso especial para análise da matéria.

O que o STJ entendeu sobre o conceito de justo título?

A ministra Nancy Andrighi destacou, com apoio em Pontes de Miranda e Cristiano Chaves, que o justo título não se limita à documentação formalmente regular da transferência da propriedade. 

Se assim fosse, a usucapião ordinária se tornaria um instituto supérfluo, pois quem já possuísse título perfeito poderia regularizar o imóvel por outros meios, como a adjudicação compulsória.

Para o STJ, o justo título é o fundamento jurídico que leva o possuidor a crer, de boa-fé, que a posse exercida é legítima e que a propriedade lhe foi transmitida. 

O recibo de compra e venda cumpre esse papel: ele demonstra a intenção inequívoca de transmissão da propriedade, mesmo sem a formalidade da escritura pública. 

Essa interpretação está alinhada ao direito fundamental social à moradia (art. 6º da Constituição Federal) e à função social da propriedade (art. 5º, XXIII, CF).

O recibo dispensa os demais requisitos legais?

Não. O reconhecimento do recibo como justo título facilita o acesso à usucapião ordinária, mas não substitui a comprovação dos demais requisitos previstos no artigo 1.242 do Código Civil.

Art. 1.242, CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Dessa forma, o possuidor ainda precisará demonstrar:

• Posse mansa e pacífica, sem oposição de terceiros;
• Continuidade da posse por mais de dez anos (ou cinco anos, no caso do parágrafo único, quando o imóvel foi adquirido onerosamente e havia registro no cartório cancelado posteriormente);
• Boa-fé na aquisição, ou seja, a crença legítima de que a transação foi válida;
• Que o imóvel não é público nem está sujeito a restrições legais que impeçam a usucapião.

O STJ também ressalvou, expressamente, que eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel poderão ser resguardados por meio de ação própria.

Como usar esse precedente (REsp 2.215.421/SE) com segurança na prática jurídica?

A decisão do STJ no REsp 2.215.421/SE abre caminho, mas exige atenção técnica na instrução do processo. 

Confira as principais dicas para aproveitar o precedente com segurança:

Verifique se o recibo indica quitação integral do valor: caso o recibo não comprove a quitação plena do preço, a boa-fé do possuidor pode ser contestada e o documento pode não ser reconhecido como justo título. Certifique-se de que o recibo registra o pagamento total, com identificação das partes, valor e objeto.

Faça um levantamento completo da situação registral do imóvel: Antes de ajuizar a ação, consulte a matrícula no cartório de registro de imóveis. Se não houver terceiros registrados como proprietários, o caminho para o reconhecimento da usucapião ordinária com base no recibo fica mais concreto, conforme a própria fundamentação da ministra Nancy Andrighi no voto.

Avalie se o caso se enquadra na usucapião ordinária ou extraordinária: o recibo viabiliza a usucapião ordinária (art. 1.242 do CC), que exige dez anos de posse com justo título e boa-fé. Se o recibo apresentar falhas que comprometam a boa-fé ou a quitação, a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC), que dispensa justo título e boa-fé mas exige quinze anos de posse, pode ser o caminho mais seguro.

Reúna provas complementares da posse desde o início: o recibo demonstra o justo título, mas os demais requisitos precisam ser provados de forma independente. Reúna contas de água, luz, IPTU, fotos do imóvel, declarações de vizinhos e qualquer documento que comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal.

Atenção à ressalva do STJ sobre direitos de terceiros: o acórdão deixou expressa a possibilidade de que eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel sejam resguardados por meio de ação própria. Informe o cliente sobre esse risco e verifique se há herdeiros, credores ou coproprietários que possam contestar a usucapião após o trânsito em julgado.

Use o precedente para revisar casos já arquivados ou recusados: muitos escritórios recusaram casos de usucapião ordinária por ausência de escritura antes dessa decisão. Vale revisitar situações de clientes que possuam recibos e já cumpram o prazo de posse, pois o entendimento do STJ cria uma nova janela processual para esses casos.

Qual é o impacto prático dessa decisão da REsp 2.215.421/SE para advogados e síndicos?

Para advogados que atuam em direito imobiliário e regularização fundiária, o precedente amplia o leque de casos viáveis. 

Situações que antes eram recusadas por ausência de escritura pública agora merecem análise cuidadosa, pois o recibo pode ser o elemento suficiente para embasar uma ação bem fundamentada.

No ambiente condominial, a decisão também tem relevância direta. Casos de unidades com histórico de posse informal, transmitidas entre familiares ou negociadas sem registro em cartório, podem ser encaminhados para regularização com base nesse novo entendimento.

Assim, essa decisão do STJ contribui para a segurança jurídica do condomínio como um todo, além de prevenir litígios relacionados à titularidade das unidades. 

Leia artigo Guia sobre a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)