Como funciona e quando é cabível a Ação de Despejo?

A ação de despejo é um dos instrumentos legais previstos na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), destinada a reaver a posse de imóveis alugados. 

O art. 5º da referida lei destaca que, independentemente do motivo, a sentença de despejo confere ao exequente o direito de obter a posse do imóvel após o cumprimento das formalidades legais.

Este artigo apresenta os aspectos principais do cabimento e dos prazos para a ação de despejo, com foco em orientar advogados que atuam na área de direito imobiliário. Confira!

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Como funciona uma ação de despejo?

Uma ação de despejo é o procedimento judicial utilizado pelo locador para reaver a posse de um imóvel alugado.

Seja em razão do término da locação por qualquer motivo legalmente previsto — como falta de pagamento, descumprimento de cláusulas contratuais — ou então devido ao fim do prazo contratual. 

De acordo com o art. 5º da Lei nº 8.245/91:

O art. 5º da Lei nº 8.245/91 afirmar que:

Art. 5º da Lei nº 8.245/91. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Contudo, o parágrafo único do mesmo artigo estabelece uma exceção: o disposto não se aplica nos casos em que a locação termina em decorrência de desapropriação, quando o expropriante assume a posse do imóvel. 

Assim, o processo de despejo envolve etapas como notificação, ingresso da ação e eventual desocupação forçada, sendo necessário respeitar os prazos e requisitos legais para garantir a regularidade do procedimento.

Quando é cabível a ação de despejo?

Conforme disposto na Lei nº 8.245/91, a ação de despejo é cabível em diversas situações que envolvem o descumprimento do contrato de locação ou a necessidade do locador de reaver o imóvel. 

Os principais fundamentos são:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos: O locador pode ingressar com a ação de despejo quando o locatário não cumpre a obrigação de pagar os valores pactuados no contrato.
• Término do contrato de locação: Quando há contrato por prazo determinado e o locatário permanece no imóvel sem anuência do locador.
• Uso inadequado do imóvel: Caso o locatário utilize o imóvel de forma diversa da prevista no contrato ou que contrarie a lei.
• Sublocação não autorizada: O locador pode pedir o despejo quando houver sublocação sem sua expressa anuência.
• Necessidade do imóvel pelo locador: O locador pode solicitar a posse do imóvel quando precisar utilizá-lo para uso próprio ou de seus familiares.
• Infrações contratuais ou legais: O descumprimento de cláusulas contratuais ou disposições legais que regem a locação pode fundamentar o despejo.

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Qual o prazo para cumprimento da ação de despejo?

Os principais prazos relacionados à ação de despejo são:

• Prazo para desocupação voluntária: a lei prevê um prazo de, em regra, 30 dias para o locatário desocupar o imóvel espontaneamente após a expedição do mandado (art. 63 da Lei n° 8.245/91) 
• Prazo para desocupação em caráter liminar: quando a ação de despejo é concedida em liminar, o locatário pode ser obrigado a desocupar o imóvel em até 15 dias, conforme previsto no art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91. Essa medida exige garantia de caução equivalente a três meses de aluguel.
• Casos de despejo por falta de pagamento: no caso de falta de pagamento, o locatário tem prazo para quitar os débitos ou desocupar o imóvel conforme estipulado na sentença judicial ou na lei, conforme o caso.

Veja a seguir o art. 59, § 1º e o art. 63 da Lei nº 8.245/91:

Art. 59 , § 1º da Lei nº 8.245/91. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9^o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (…)

Art. 63, da Lei nº 8.245/91. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

Como funciona o procedimento judicial para despejo?

O processo de despejo segue o rito ordinário. O advogado do locador apresenta uma petição inicial fundamentada, que será analisada pelo juiz. 

Dessa forma, o locatário é então citado para contestar ou regularizar a situação, como efetuar o pagamento devido.

Nos casos em que o despejo é solicitado com liminar, o locatário deve comprovar pagamento ou apresentar justificativa válida para evitar a desocupação imediata.

Além disso, o artigo 62 da Lei nº 8.245/91 permite que o locador acumule o pedido de despejo com a cobrança de aluguéis atrasados, conferindo maior eficiência ao processo judicial.

Confira o artigo 62 da Lei nº 8.245/91: 

Art. 62 da Lei nº 8.245/91. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: 

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; 

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá – los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

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Orientações práticas para entrar com ação de despejo

Veja a seguir algumas orientações práticas que ajudarão no dia a dia da atuação jurídica.

Analise a situação e identifique o fundamento legal 

Antes de iniciar a ação, o advogado(a) deve avaliar o contrato de locação e identificar o motivo do despejo. 

Os principais fundamentos incluem falta de pagamento, término do contrato, uso inadequado do imóvel ou necessidade de posse pelo locador. 

Certifique-se de que os elementos probatórios, como notificações e comprovantes de inadimplência, estejam em ordem.

Realize a notificação prévia

A maioria das ações de despejo requer notificação prévia ao locatário. 

Essa notificação formal comunica a irregularidade ou a intenção de reaver o imóvel. 

Prepare a petição inicial com fundamentação legal

Redija a petição inicial indicando claramente os fundamentos legais e contratuais que justificam o despejo. 

Inclua os artigos aplicáveis da Lei nº 8.245/91 e pesquise jurisprudências de casos similares ao seu.

Anexe todos os documentos relevantes, incluindo o contrato de locação, notificações e comprovantes de irregularidades.

Avalie a possibilidade de liminar

Nos casos previstos no art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91, avalie a viabilidade de solicitar desocupação liminar. 

Prepare a caução no valor correspondente a três meses de aluguel, quando exigido.

Protocole a ação no foro competente

A ação de despejo deve ser proposta, em regra, no foro da localização do imóvel. 

Reveja se no contrato de locação foi eleito foro diverso ou não, conforme o art. 58, II da Lei n° 8.245/91.

Acompanhe a citação do locatário

Após o protocolo, o locatário será citado para contestar ou regularizar a situação. 

Monitore o prazo e os atos subsequentes, como depósitos judiciais ou justificativas apresentadas.

Execute a desocupação do imóvel

Caso o despejo seja deferido, acompanhe o cumprimento da sentença. 

Nos casos de resistência, solicite a expedição de mandado para desocupação forçada.

Verifique a regularização de débitos

Se o pedido de despejo for acumulado com a cobrança de aluguéis atrasados, certifique-se de que os valores devidos sejam pagos ou incluídos em eventual execução judicial.

Cumpra os prazos legais

Atente-se aos prazos de cada etapa, como os 15 dias para desocupação em caráter  liminar. 

A gestão eficiente dos prazos evita atrasos e prejuízos ao cliente.

Finalize a ação com a retomada da posse

Após a desocupação, formalize o encerramento do processo e garanta que o locador recupere a posse do imóvel conforme decidido judicialmente.

A importância do planejamento jurídico na ação de despejo

A ação de despejo é um instrumento essencial para a proteção dos direitos do locador, prevista detalhadamente na Lei nº 8.245/91. 

Seu cabimento está vinculado a situações específicas, como inadimplência, término de contrato ou necessidade de uso próprio, e exige o cumprimento dos prazos e formalidades legais. 

Para os advogados que atuam na área imobiliária, o conhecimento aprofundado das  disposições legais é indispensável para garantir um processo eficaz e alinhado às expectativas do cliente, seja na busca pela retomada da posse ou na cobrança de valores devidos.

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