--- title: "STJ: Penhora de imóvel com alienação fiduciária exige citação do credor" id: "6829" type: "post" slug: "stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario" published_at: "2025-11-12T19:02:29+00:00" modified_at: "2026-09-18T13:45:11+00:00" url: "https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario/" markdown_url: "https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario.md" excerpt: "STJ determina que a citação do credor fiduciário é obrigatória para penhora de imóvel com alienação fiduciária. Saiba mais!" taxonomy_category: - "Notícias sobre Direito" --- O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a[penhora de imóvel alienado fiduciariamente](https://juridico.ai/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) **só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução**. Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) . Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) . Para estruturar um pedido de penhora em execução, consulte nosso [modelo de penhora nos autos](https://juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-penhora-rosto-autos/) . A decisão, proferida pela Terceira Turma no **Recurso Especial nº 2.237.090/SP**, reafirma o entendimento da Segunda Seção de que **a presença do credor é indispensável para preservar o direito de propriedade e garantir a legitimidade da penhora.** O caso envolveu um condomínio que buscava**cobrar taxas condominiais atrasadas por meio da penhora de um imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária**. O pedido foi negado nas instâncias inferiores e, posteriormente, confirmado pelo STJ. [Gerar minha primeira peça com IA. Teste grátis](https://app.juridico.ai/signin) [https://juridico.ai/](https://juridico.ai/) ## **O que estava em discussão sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária?** O ponto central do processo era determinar se o**imóvel dado em garantia fiduciária pode ser penhorado para satisfazer dívidas condominiais**, mesmo sem a participação do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. Dessa forma, o condomínio alegou que a **dívida condominial tem natureza propter rem**, ou seja, está vinculada ao próprio bem, e por issoseria possível**penhorar o imóvel independentemente da citação do credor.** Entretanto, o STJ entendeu que, embora a obrigação condominial tenha essa natureza, **a penhora direta sobre o imóvel só pode ocorrer após a citação do credor fiduciário**, já que ele detém a pro**priedade resolúvel do bem.** Segue a ementa do Acórdão: > EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido. [Leia aqui a íntegra do Acórdão.](https://drive.google.com/file/d/1UFHBEiy3vRrLWYpcpC_S3wAG5mklrXpj/view?usp=sharing) ## **Quais foram os fundamentos da decisão sobre a****penhora de imóvel com alienação fiduciária?** O ministro Moura Ribeiro destacou que, na alienação fiduciária, **o devedor fiduciante não é o proprietário do bem**, mas apenas titular dos **direitos aquisitivos** sobre ele. A propriedade plena pertence ao credor fiduciário **até que a dívida seja quitada.** Dessa forma, qualquer **ato de constrição judicial sobre o imóvel sem a citação do credor**afetaria o **direito de propriedade de terceiro**, violando o devido processo legal. O voto ressaltou ainda que, mesmo diante da natureza propter rem da dívida condominial, **a responsabilidade final pela quitação do débito recai sobre o proprietário**, o que inclui o credor fiduciário em caso de inadimplência do devedor. [Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?](https://juridico.ai/direito-civil/penhora-criptomoedas/) ## **O que muda na prática jurídica?** A decisão do STJ tem impacto direto em **execuções de taxas condominiais** e em outras situações que envolvem imóveis com **alienação fiduciária em garantia**, como financiamentos imobiliários. ### **Para condomínios e administradoras** - O condomínio pode propor execução contra o devedor fiduciante, mas **deve citar o credor fiduciário** antes de requerer a penhora do imóvel. - Sem essa citação, a **constrição será considerada nula**, limitando-se apenas aos **direitos aquisitivos** do devedor sobre o bem. - Após a citação, o credor fiduciário pode optar por **pagar a dívida condominial** e **sub-rogar-se nos direitos do condomínio** para cobrar o valor do devedor. ### **Para credores fiduciários (bancos e financeiras)** - A decisão reforça a necessidade de acompanhar execuções condominiais e proteger o patrimônio vinculado à garantia fiduciária. - Caso o imóvel seja penhorado sem citação, o credor pode alegar nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da constrição. ### **Para advogados e operadores do Direito** - Em execuções condominiais que envolvem imóveis alienados, é essencial identificar o **titular do registro da propriedade** e requerer sua citação. - Em defesas, é possível **impugnar penhoras realizadas sem observância dessa exigência**, sustentando violação ao art. 5º, LIV, da Constituição e aos princípios do contraditório e da ampla defesa. - A decisão também orienta escritórios que assessoram instituições financeiras quanto ao **monitoramento processual e prevenção de constrições indevidas**. ![STJ invalida penhora de imóvel sem citação do credor fiduciário.](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/11/STJ-invalida-penhora-de-imovel-sem-citacao-do-credor-fiduciario-1024x512.jpg) ## **Relevância para o mercado imobiliário e para o sistema de crédito** O posicionamento do STJ traz **segurança jurídica para o mercado imobiliário** e **protege o equilíbrio das relações contratuais** entre financiados e credores. A**alienação fiduciária** é amplamente utilizada como garantia de crédito imobiliário e de operações financeiras, e sua estabilidade depende da **preservação do direito de propriedade do credor até o pagamento integral da dívida.** Com a exigência de citação, o Tribunal assegura que **nenhum bem alienado seja atingido por decisão judicial sem o conhecimento do verdadeiro proprietário**, evitando prejuízos a instituições financeiras e evitando distorções no sistema de garantias. Ao mesmo tempo, o STJ reafirma que **a dívida condominial não se extingue**, devendo ser satisfeita por quem tem relação direta com o bem, o que mantém a efetividade das execuções de crédito condominial. ## **STJ reforça contraditório na penhora de imóvel alienado** O STJ consolidou o entendimento de que a**penhora de imóvel com alienação fiduciária só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução.** A decisão reforça a proteção do direito de propriedade, garante a observância do contraditório e preserva a **coerência entre o regime jurídico da alienação fiduciária e a natureza propter rem das dívidas condominiais**. Para advogados, síndicos e administradores de condomínios, a orientação prática é clara: **identificar o credor fiduciário e incluí-lo no polo passivo da execução antes de requerer a penhora**. Para instituições financeiras, a decisão serve de alerta para**acompanhar execuções**relacionadas aos imóveis sob sua propriedade fiduciária. Com isso, o STJ reafirma seu papel de harmonizar o sistema jurídico civil e processual, assegurando que **nenhum ato de constrição sobre bem alheio ocorra sem a participação do verdadeiro titular da propriedade**. Leia também nosso artigo sobre [Melhor IA para contratos jurídicos: Descubra a ideal para advogados](https://juridico.ai/juridico/melhor-ia-para-contratos/) [https://juridico.ai/](https://juridico.ai/) ### **É possível penhorar um imóvel financiado para pagar dívidas de condomínio?** Sim, mas com uma condição importante: o credor fiduciário (banco ou instituição financeira) deve ser citado para participar da execução. Segundo o STJ, a penhora só é válida se o verdadeiro proprietário do imóvel (que na alienação fiduciária é o credor) tiver conhecimento e oportunidade de se defender no processo. ### **Por que o banco precisa ser citado se a dívida é do morador?** Porque na alienação fiduciária, o morador (devedor fiduciante) não é o proprietário pleno do imóvel, apenas possui direitos aquisitivos sobre ele. A propriedade pertence ao banco até que o financiamento seja totalmente quitado. Por isso, penhorar o imóvel sem citar o banco violaria o direito de propriedade de terceiro e o devido processo legal. ### **O que acontece se o condomínio penhorar o imóvel sem citar o banco?** A penhora será considerada nula. Nesse caso, a constrição judicial ficará limitada apenas aos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, não atingindo a propriedade em si. O credor fiduciário pode alegar a nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da penhora. ### **O banco pode ser obrigado a pagar a dívida do condomínio?** Sim. Como proprietário do imóvel e considerando que a dívida condominial tem natureza propter rem (vinculada ao bem), o banco pode ser responsabilizado pelo pagamento. Se optar por quitar a dívida, o credor fiduciário pode se sub-rogar nos direitos do condomínio e cobrar o valor do devedor posteriormente. ### **O que os advogados devem fazer na prática?** Antes de requerer a penhora de um imóvel financiado, é essencial consultar o registro do imóvel para identificar se há alienação fiduciária e quem é o credor. Em caso positivo, o credor fiduciário deve ser citado e incluído no processo de execução. Essa providência evita a nulidade da penhora e garante a validade jurídica de todo o procedimento executivo. [Experimentar a Jurídico AI de graça](https://app.juridico.ai/signin) Buscar por assunto ## Posts recentes [Ver todos](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/) - [Art. 231 do CPC: quando começa o prazo nas citações e intimações](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-231-cpc/) - [O que significa processo concluso para julgamento?](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/juridico/concluso-para-julgamento/) - [Art. 85 do CPC: entenda os honorários de sucumbência!](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-85-cpc/) - [Art. 121 do Código Penal: entenda o homicídio e suas principais modalidades](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-penal/homicidio-doloso/) - [Art. 487 do CPC: o que analisar na decisão de mérito?](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-487-cpc/) ## Posts da mesma categoria deste post [Ver todos](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/) - [Penhora de salário: STJ admite medida para pagar dívidas não alimentares](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/penhora-de-salario-stj/) - [STJ aprova novas custas judiciais: veja valores para 2027](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/stj-novas-custas-judiciais-2027/) - [Lula assina MP que proíbe bets: veja os prazos e como recuperar o dinheiro](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/lula-assina-mp-que-proibe-bets-veja-os-prazos-e-como-recuperar-o-dinheiro/) - [Anac atualiza regras para atraso e cancelamento de voos](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/anac-novas-regras-atraso-cancelamento-voos/) - [STF equipara licença-maternidade de mães biológicas e adotivas: o que muda?](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/noticias/stf-licenca-maternidade-maes-biologicas-adotivas/) ## Modelos mais buscados [Ver todos](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/) - [Modelo de Alegações Finais Orais e Remissivas Cível](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/alegacoes-finais-orais-remissivas-civel/) - [Modelo de Agravo Interno Trabalhista](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-trabalhista/agravo-interno-trabalhista/) - [Modelo de Agravo de Instrumento contra Alimentos Provisórios](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-familia/agravo-instrumento-contra-alimentos-provisorios/) - [Modelo de ADPF](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/constitucional/adpf/) - [Modelo de Ação de Acréscimo de 25% na Aposentadoria por Invalidez](https://institucional-ayonn.juridico.ai/modelos-juridicos/previdenciario/acao-acrescimo-na-aposentadoria-por-invalidez/) ## Categorias [Ver todos](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/) - [Direito Civil](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/) - [Direito de Família](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-familia/) - [Direito Digital](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-digital/) - [Direito Penal](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-penal/) - [Direito Trabalhista](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-trabalhista/) ![Carlos Moura](https://secure.gravatar.com/avatar/45f6a34d2676ed3ef0c4fde6a182d3fc084c252e76f1a7b067d39b35dd9d4661?s=48&d=mm&r=g) Carlos Moura 12/11/2025 ## Mais conteúdos úteis para você - [Lei 9.099/95: principais artigos e como funcionam os Juizados Especiais](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/lei-dos-juizados-especiais/) - [Art. 784 do CPC: o que conferir antes de executar uma dívida?](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-784-cpc/) - [Estatuto do Idoso: quais são os direitos garantidos?](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/estatuto-idoso-direitos/) - [Juntada de petição: como analisar o processo e preparar a manifestação](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/juntada-de-peticao/) ## Notícias mais lidas ### Direito Civil 1. 1 Art. 231 do CPC: quando começa o prazo nas citações e intimações 07/10/26 [→ Ler artigo](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-231-cpc/) 2. 2 Art. 85 do CPC: entenda os honorários de sucumbência! 07/10/26 [→ Ler artigo](https://institucional-ayonn.juridico.ai/blog/direito-civil/art-85-cpc/) 3. 3 Art. 487 do CPC: o que analisar na decisão de mérito? 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