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title: "Evicção: Requisitos, direitos e como diminuir riscos na prática"
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excerpt: "Entenda quais são os requisitos da evicção, quais são os direitos do comprador e como evitar riscos em contratos de compra e venda."
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  - "Direito Civil"
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A **evicção**é um dos temas mais relevantes no [Direito Civil](https://juridico.ai/direito-civil/)
 e Empresarial, principalmente para advogados que lidam com [contratos](https://juridico.ai/contratos-inteligencia-artificial/)
 de compra e venda, locações e transferências de propriedade.

Ela ocorre quando **o comprador de um bem perde a posse ou propriedade por decisão judicial**, devido a um **defeito**no direito de propriedade do vendedor.

Neste artigo, exploramos o **conceito de evicção**, seus requisitos legais, os direitos do evicto e as melhores estratégias para minimizar riscos contratuais. Confira!

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[Alienação Fiduciária: Como funciona e quais são as regras?](https://juridico.ai/direito-civil/alienacao-fiduciaria/)

## **O que é evicção?**

A evicção acontece quando alguém**compra um bem de boa-fé e depois descobre que esse bem pertence a outra pessoa**, perdendo-o por **decisão judicial.**

Isso ocorre porque o **vendedor não possuía legitimidade para transferir a propriedade**ou havia um **vício jurídico no negócio**.

O **Código Civil disciplina a evicção nos artigos 447 a 457**, estabelecendo que o comprador tem o direito de ser **indenizado**quando houver a perda do bem.

[Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?](https://juridico.ai/direito-civil/penhora-criptomoedas/)

### **Exemplo prático de evicção**

Imagine que A compra um imóvel de B, pagando integralmente pelo bem. Algum tempo depois, C entra na Justiça e comprova que o imóvel lhe pertencia e que B não tinha direito de vendê-lo.

O juiz decide que A deve devolver o imóvel a C. Neste caso, A é o evicto e pode buscar indenização contra B.

## **Quem são as partes envolvidas quando ocorre a eviccção?**

Quando ocorre a **evicção**, três partes principais estão envolvidas:

1. **Evicto (Adquirente)**: é aquele que comprou o bem e sofreu a perda devido a problemas jurídicos anteriores. Ele pode buscar indenização contra o vendedor.
2. **Alienante (Vendedor)**: é quem vendeu o bem ao evicto. Ele pode ser responsabilizado pela perda do bem, desde que tenha vendido o bem de forma onerosa e sem informar os riscos ao comprador.
3. **Evictor (Terceiro reivindicante)**: é aquele que detém um direito melhor sobre o bem e o reivindica judicialmente. Geralmente, é o verdadeiro dono ou alguém com um direito preexistente que não foi respeitado na venda.

## **Requisitos da evicção**

Para que a **evicção seja reconhecida**, é necessário que cinco requisitos sejam atendidos:

1. **Perda**: o adquirente **perde total ou parcialmente o bem** devido a uma decisão judicial favorável a um terceiro que detém um direito melhor sobre ele.
2. **Onerosidade**: a aquisição deve ter sido feita de forma **onerosa**, ou seja, com pagamento ou contraprestação (exemplo: compra e venda, permuta). Doações e aquisições gratuitas não geram direito à evicção.
3. **Anterioridade**: o vício ou problema jurídico que resultou na perda do bem deve ter existido**antes da aquisição**. Não há evicção se o problema surgir depois da compra.
4. **Ignorância do adquirente**: o comprador **não pode ter ciência** dos riscos jurídicos envolvidos no bem adquirido. Se ele souber da possível evicção, não poderá pleitear indenização.
5. [Sentença judicial](https://juridico.ai/direito-civil/cumprimento-de-sentenca-o-que-e-como-funciona/) : a perda do bem deve ser **decretada por decisão judicial** que reconheça o direito do terceiro reivindicante.

Caso esses requisitos estejam presentes, o **comprador pode exigir do vendedor a devida indenização, que pode englobar a devolução do valor pago, ressarcimento por prejuízos** e, em alguns casos, até mesmo perdas e danos, conforme previsto no Código Civil.

## **Direitos do evicto**

O **comprador prejudicado pela evicção** tem direitos garantidos pelo artigo 450 do Código Civil.

> **Art. 450 do CC.**Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
> 
>  I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
> 
>  II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
> 
>  III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
> 
>  Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Dessa forma, o **comprador prejudicado pode exigir**:

- Restituição integral do valor pago;
- Ressarcimento por despesas e custos judiciais;
- Indenização por prejuízos sofridos em razão da perda do bem.

Se a evicção for parcial, ou seja, se o **comprador perder apenas parte do bem** adquirido, ele pode optar entre:

- Rescindir o contrato e receber o valor pago;
- Manter o contrato e exigir abatimento proporcional do preço.

Caso o contrato contenha**cláusula de exclusão de evicção**, o comprador ainda poderá pedir a devolução do valor pago se tiver adquirido o bem de boa-fé.

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## **Qual o prazo prescricional de evicção?**

O **prazo prescricional** para o comprador exigir indenização por evicção pode variar conforme a natureza da transação e o Código Civil:

- **3 anos:** Se a ação indenizatória for baseada na evicção (reparação civil), o prazo prescricional será de três anos, conforme o art. 206, §3°, inciso V do CC;
- **10 anos:**Caso tenha fundamentos contratuais mais amplos (descumprimento contratual), é possível argumentar um prazo prescricional de dez anos, segundo art. 205 do CC;
- **Contrato com prazo prescricional diferente:** Havendo uma cláusula contratual com um prazo diferente para a responsabilidade do vendedor em relação à evicção, essa cláusula pode ser válida, desde que respeite os limites da legislação.

O prazo prescricional começa a ser **contado a partir do trânsito em julgado** da referida decisão que determinar a restituição do bem.

![Advogada lendo sobre evicção](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/03/O-que-e-eviccao-1024x512.jpg)

## **Como minimizar os riscos da evicção na prática?**

A**prevenção da evicção** deve ser uma prioridade para advogados que assessoram [contratos de compra e venda de bens](https://juridico.ai/direito-civil/modelo-contrato-compra-venda/)
. Algumas medidas podem reduzir significativamente os riscos.

### **Due diligence jurídica antes da compra**

Antes de fechar um contrato, **verifique a regularidade do bem e a legitimidade do vendedor**. Algumas ações preventivas incluem:

- Consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro;
- Verificar se há ações judiciais ou ônus sobre o bem;
- Conferir certidões negativas de débitos tributários e processos judiciais.

### **Cláusula contratual**

Todo contrato de compra e venda pode prever uma **cláusula de garantia contra evicção**, conforme o artigo 448 do Código Civil:

> **Art. 448 do CC:**Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Isso significa que, mesmo**sem uma cláusula expressa sobre a evicção**, o comprador ainda pode **exigir indenização**, salvo se houver disposição contratual excluindo essa garantia.

No entanto, conforme o**artigo 449 do Código Civil,** mesmo que o contrato contenha uma cláusula que exclua a garantia contra evicção, o **comprador ainda poderá ser indenizado se não soubesse do risco da evicção** ou, se informado, **não tivesse assumido esse risco:**

> **Art. 449 do CC:**Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Isso significa que **a exclusão da garantia não é absoluta**. Caso o comprador tenha adquirido o bem sem ter ciência do risco ou sem aceitá-lo expressamente, **ele ainda poderá exigir ao menos a restituição do valor pago.**

### **Consulta a órgãos especializados**

Para evitar surpresas, é recomendável:

- Verificar no Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens;
- Consultar protestos em cartórios e órgãos de proteção ao crédito;
- Conferir a existência de ações possessórias ou reivindicatórias.

### **Análise do histórico do bem e do vendedor**

Investigar o **histórico do bem e do vendedor** pode evitar problemas futuros. Algumas medidas incluem:

- Pesquisar se o vendedor já esteve envolvido em disputas jurídicas semelhantes;
- Checar se o bem foi objeto de sucessivas transferências suspeitas em curto período;
- Identificar transações anteriores que possam ter indícios de fraude.

Essas precauções reduzem significativamente os **riscos de evicção**e garantem maior segurança jurídica para o comprador.

## [Jurisprudência](https://juridico.ai/jurisprudencia-2/) **sobre evicção**

> **AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EVICÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA CIÊNCIA DE LITÍGIO ENVOLVENDO O IMÓVEL. CARÊNCIA DE BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES.SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1**. Como se infere dos autos, o ponto central do aresto foi a conclusão no sentido da ausência de boa-fé dos insurgentes e conhecimento prévio deles acerca de problemas possessórios envolvendo o imóvel, circunstâncias que afastariam os direitos decorrentes da evicção. Logo, a conclusão no sentido da impossibilidade de aplicação do teor do art. 449 do Código Civil(evicção) foi fundada em fatos, provas e termos contratuais, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, aplicáveis a ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive por divergência jurisprudencial.2. O conteúdo dos arts. 145, 147, 187 e 927 do Código Civil; e 891,parágrafo único, do novo Código de Processo Civil não foi objeto de apreciação no acórdão estadual, e os recorrentes não opuseram embargos de declaração objetivando suprir eventual omissão. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF.3. Agravo interno desprovido. **(STJ, AGINT NOS EDCL NO ARESP 1597745 / MT/201903009324, Relator(a): MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 2020-09-14, t3 – 3a turma, Data de Publicação: 2020-09-21)**

> **APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. EVICÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.**1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a possibilidade de rescisão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em virtude da existência de constrição averbação de constrição judicial na matrícula do imóvel. 2. Para Pontes de Miranda ?evicção é a perda que o possuidor de uma coisa, ou a pessoa que tem direito a ela, sofre, no todo, ou em parte, em virtude de sentença obtida por terceiro, que invocará o seu direito à coisa. Se isso ocorre, o que a alienou tem obrigação de indenizar o prejudicado, e tal é o que se chama prestar ou responder pela evicção? (Tratado de Direito Privado. Tomo IX. Campinas: Bookseller. 2000, p. 216). 3 Ressalte-se que a ocorrência dos efeitos da evicção acarreta justamente a imposição da rescisão do negócio jurídico, com a devolução do valor pago, em decorrência da não observância do elemento natural da obrigação consistente justamente em garantir a posse tranquila do bem ao respectivo adquirente (artigos 447, 449 e 450, todos do Código Civil) 4. Recurso conhecido e desprovido. **(TJDFT, 07211115820228070001, ACÓRDÃO, Órgão Julgador: 2a turma cível, Relator(a): DES. ALVARO CIARLINI, Julgado em: 2023-07-05, Data de Publicação: 2023-07-26)**

> **APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE EVICÇÃO CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REJEIÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS. PERDA DA POSSE DECORRENTE DE DECISÃO JUDICIAL. DEMANDA ANTERIOR À REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. EVICÇÃO. FENÔMENO JURÍDICO OBJETIVO. CADEIA DE ALIENANTES. INDENIZAÇÃO AO ADQUIRENTE.SENTENÇA MANTIDA. 1.**O ônus da demonstração da capacidade econômica da parte é de quem impugna a gratuidade de justiça, sendo que meras alegações não se prestam a revogar o benefício concedido. Impugnação à gratuidade de justiça rejeitada. 2.Conforme disposto no art. 447 do Código Civil, o alienante de um bem é obrigado a entregar ao adquirente não somente a posse/propriedade da coisa, mas também a lhe garantir o seu uso e gozo. 3. Acaso o adquirente venha a perder a coisa, total ou parcialmente, por força de decisão judicial ou administrativa baseada em causa preexistente ao contrato, adquire o direito de ser ressarcido integralmente do preço ou das quantias que pagou pela coisa (arts. 447 e 450 do Código Civil). 4. A evicção se caracteriza como fenômeno jurídico objetivo e, por isso, não depende do conhecimento, da boa-fé ou da culpa do alienante para a sua ocorrência. 5. Apelação conhecida e não provida.**(TJDFT, 07176761820188070001, ACÓRDÃO, Órgão Julgador: 1a turma cível, Relator(a): DES. SIMONE LUCINDO, Julgado em: 2020-04-01, Data de Publicação: 2020-05-04)**

## **Evicção: a importância da atuação preventiva dos advogados**

A **evicção**é um mecanismo essencial de**proteção ao comprador**e deve ser considerada em toda negociação de bens.

Advogados devem**atuar preventivamente, garantindo a segurança jurídica dos contratos e evitando riscos desnecessários.**

As melhores estratégias para minimizar a evicção incluem:

- Análise prévia da documentação do bem e do vendedor;
- Inclusão de cláusulas contratuais que garantam o direito do comprador;
- Acompanhamento jurídico especializado durante a negociação;
- Uso de seguro contra evicção como medida adicional de proteção.

Dessa forma, compradores evitam prejuízos e **advogados garantem contratos mais seguros**para seus clientes.

Confira também nosso artigo sobre [Adjudicação: Como funciona e regras gerais](https://juridico.ai/direito-civil/adjudicacao/)

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### O que é evicção?

Evicção é a perda de um bem adquirido devido a problemas jurídicos anteriores à compra, reconhecidos por decisão judicial.

### Quais são os requisitos da evicção?

Perda do bem, onerosidade do contrato, anterioridade do vício, ignorância do adquirente e sentença judicial.

### Quem são as partes envolvidas na evicção?

O evicto (comprador), o alienante (vendedor) e o evictor (terceiro com direito superior ao bem).

### O vendedor pode ser responsabilizado pela evicção?

Sim, se o contrato for oneroso e o comprador não soubesse do risco da perda do bem.

### O que o comprador pode exigir em caso de evicção?

Restituição do valor pago, indenização por perdas e danos e reembolso de despesas, conforme o caso.

### Existe evicção em contratos gratuitos, como doação?

Não, a evicção só se aplica a contratos onerosos, salvo se o doador agir de má-fé.

### Como evitar a evicção em um contrato de compra e venda?

Realizando uma due diligence, verificando a origem do bem e garantindo cláusulas de garantia contra evicção.

### O que é a cláusula de exclusão de responsabilidade pela evicção?

É uma cláusula que isenta o vendedor de responsabilidade, válida apenas se o comprador aceitar expressamente e souber do risco.

### A evicção pode ocorrer em contratos de imóveis e veículos?

Sim, a evicção pode ocorrer em qualquer contrato oneroso, incluindo compra de imóveis, veículos e bens móveis.

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