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title: "Direito de preferência: principais hipóteses e efeitos jurídicos"
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excerpt: "O direito de preferência assegura prioridade para adquirir um bem ou direito nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Entenda quando ele se aplica, quais são os prazos e o que pode acontecer quando não é respeitado."
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  - "Direito Civil"
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O direito de preferência garante a determinada pessoa prioridade para adquirir um bem ou direito nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Essa preferência pode decorrer diretamente da legislação ou ser estabelecida em contrato. É comum em relações envolvendo locatários, condôminos, coerdeiros e compradores que tenham pactuado uma cláusula de preempção.

Apesar de essas situações terem a mesma finalidade, assegurar prioridade na aquisição, cada uma possui requisitos, prazos e consequências próprias. Em alguns casos, o titular preterido pode requerer o bem para si. Em outros, o descumprimento gera apenas o direito à indenização.

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![Jurídico AI — Crie peças e documentos jurídicos em minutos](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/10/pecas_documentos_juridicos_com_ia.png)## **Como funciona o direito de preferência?**

O direito de preferência não obriga o proprietário a vender o bem. Contudo, caso decida realizar a venda ou outro negócio abrangido pela preferência, deverá oferecer ao titular a possibilidade de adquiri-lo nas mesmas condições propostas a terceiros.

A comunicação deve apresentar os elementos necessários para uma decisão consciente, como:

- preço;
- forma de pagamento;
- prazos;
- existência de ônus;
- encargos relacionados ao negócio;
- condições estabelecidas na proposta de terceiro.

O titular da preferência não pode exigir condições mais vantajosas. Para exercer seu direito, deve aceitar integralmente a proposta apresentada.

Caso o proprietário altere posteriormente algum elemento relevante do negócio, como reduzir o preço ou facilitar a forma de pagamento, poderá ser necessário realizar uma nova comunicação.

## **Qual é a diferença entre preferência legal e contratual?**

A preferência legal decorre diretamente da legislação. Sua existência independe de uma cláusula específica no [contrato](https://juridico.ai/blog/direito-civil/5-dicas-para-analisar-contratos-de-financiamento-imobiliario/)
.

São exemplos a preferência:

- do locatário na compra do imóvel alugado;
- do condômino na venda de parte de coisa indivisível;
- do coerdeiro na cessão de direitos hereditários a pessoa estranha à sucessão.

A preferência contratual, por sua vez, nasce de um acordo entre as partes. É o caso do pacto de preferência, também conhecido como preempção, disciplinado pelos [arts. 513 a 520 do Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm)
.

Nessa modalidade, o comprador assume a obrigação de oferecer o bem ao vendedor original caso pretenda vendê-lo ou dá-lo em pagamento futuramente.

A distinção é importante porque a preferência legal pode, em determinadas situações, permitir que o titular requeira o próprio bem. Já a violação da preferência contratual normalmente resulta em perdas e danos.

## **Quais são as principais hipóteses de direito de preferência?**

Embora existam previsões específicas em diferentes áreas, algumas hipóteses aparecem com maior frequência na prática jurídica.

### **Direito de preferência do locatário**

O [art. 27 da Lei do Inquilinato](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)
 assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel alugado em caso de:

- venda;
- promessa de venda;
- cessão;
- promessa de cessão de direitos;
- dação em pagamento.

O locador deve comunicar ao locatário todas as condições do negócio, especialmente o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário para exame da documentação.

Após receber a comunicação, o locatário possui 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral da proposta. A ausência de manifestação dentro desse prazo provoca a perda da preferência em relação àquela negociação.

A preferência do locatário não se aplica a todas as formas de transferência do imóvel. O art. 32 da [Lei do Inquilinato](https://juridico.ai/blog/direito-civil/lei-do-inquilinato-8245-91/)
 apresenta exceções, como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

### **Direito de preferência entre condôminos**

O art. 504 do Código Civil estabelece que o condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a uma pessoa estranha ao condomínio se outro coproprietário quiser adquiri-la nas mesmas condições.

O objetivo é evitar o ingresso de terceiros na relação condominial e, quando possível, contribuir para a redução do estado de indivisão do bem.

Caso não tenha sido previamente informado sobre a venda, o condômino poderá depositar o preço e requerer para si a parte transferida. Para isso, deverá agir no prazo decadencial de 180 dias, contado da ciência inequívoca da alienação.

Em regra, o exercício dessa preferência exige:

- indivisibilidade da coisa;
- venda da fração a terceiro estranho ao condomínio;
- ausência de ciência prévia do condômino;
- depósito do mesmo preço pago pelo terceiro;
- observância do prazo de 180 dias.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a preferência prevista no art. 504 não se aplica quando a fração é vendida a outro coproprietário, pois não há ingresso de uma pessoa estranha no condomínio.

### **Direito de preferência do coerdeiro**

Enquanto a herança permanece indivisa, o coerdeiro não pode ceder sua quota hereditária a uma pessoa estranha à sucessão sem antes oferecê-la aos demais herdeiros, nas mesmas condições.

A regra está prevista nos arts. 1.794 e 1.795 do Código Civil.

Se o coerdeiro não for informado sobre a cessão, poderá depositar o preço e requerer para si a quota cedida. O prazo para exercer esse direito é de 180 dias após a transmissão.

Quando mais de um coerdeiro quiser exercer a preferência, a quota cedida será distribuída entre os interessados proporcionalmente às respectivas quotas hereditárias.

### **Direito de preferência contratual**

As partes também podem estabelecer uma cláusula de preferência em um contrato de compra e venda.

Nesse pacto, o comprador fica obrigado a oferecer o bem ao vendedor original caso decida vendê-lo ou dá-lo em pagamento. O antigo proprietário poderá adquirir novamente o bem, desde que aceite as condições do futuro negócio.

Se o contrato não estabelecer um prazo específico para manifestação, o art. 516 do Código Civil determina que a preferência caducará se não for exercida:

- em três dias, quando se tratar de bem móvel;
- em 60 dias, quando se tratar de bem imóvel.

O pacto de preferência não se confunde com a retrovenda. Na retrovenda, o vendedor pode reservar o direito de recuperar o imóvel dentro do prazo estabelecido em lei. Na preferência, o direito somente pode ser exercido se o comprador decidir realizar uma nova venda ou dação em pagamento.

## **Quais são os prazos do direito de preferência?**

Não existe um prazo único. O período para manifestação ou para adoção da medida judicial varia conforme a origem da preferência.

| Situação | Prazo principal |
| --- | --- |
| Locatário após receber a proposta | 30 dias para aceitar |
| Locatário que pretende haver o imóvel para si | 6 meses a partir do registro da alienação |
| Condômino preterido | 180 dias a partir da ciência da venda |
| Coerdeiro preterido | 180 dias após a transmissão |
| Preferência contratual sobre bem móvel, sem prazo estipulado | 3 dias |
| Preferência contratual sobre bem imóvel, sem prazo estipulado | 60 dias |

Além do prazo, devem ser observados os demais requisitos de cada modalidade, como a necessidade de notificação, averbação do contrato ou depósito do preço.

Por isso, a contagem não deve ser feita sem antes identificar a origem e o regime jurídico da preferência discutida.

## **Como deve ser feita a notificação para o exercício da preferência?**

A notificação deve dar ao titular ciência inequívoca do negócio e apresentar todas as condições necessárias para que ele decida se pretende exercer a preferência.

Embora a forma da comunicação possa variar, é recomendável utilizar um meio que permita comprovar:

- o conteúdo integral da proposta;
- a data de envio;
- a data de recebimento;
- a identidade do destinatário;
- as condições oferecidas ao terceiro.

A notificação extrajudicial é uma das formas mais seguras, mas também podem ser utilizados outros meios que produzam prova suficiente da ciência do titular.

Uma comunicação genérica ou incompleta pode ser insuficiente para iniciar o prazo. Informar apenas a intenção de venda, sem indicar preço e condições de pagamento, por exemplo, impede que o titular avalie se deseja adquirir o bem nas mesmas condições.

## **Quais são os efeitos do descumprimento do direito de preferência?**

Os efeitos dependem da modalidade de preferência e do cumprimento dos requisitos legais.

Em determinadas hipóteses, o titular preterido pode requerer judicialmente a adjudicação do bem ou da quota transferida. Isso significa pedir que o bem seja atribuído a ele mediante o depósito do preço pago pelo terceiro.

Em outras situações, o descumprimento permite apenas a cobrança de perdas e danos.

### **Efeitos para o locatário**

Se o imóvel for vendido sem que o locatário tenha a oportunidade de exercer sua preferência, ele poderá reclamar perdas e danos.

Para haver o imóvel para si, porém, o art. 33 da Lei do Inquilinato exige o cumprimento de requisitos específicos. O locatário deve:

- depositar o preço e as demais despesas da transferência;
- ajuizar a ação no prazo de seis meses contado do registro da alienação;
- comprovar que o contrato de locação estava averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

Sem a averbação prévia do contrato, permanece possível discutir perdas e danos, mas não exigir a transferência do imóvel com fundamento no art. 33.

### **Efeitos para o condômino ou coerdeiro**

O condômino e o coerdeiro preteridos podem, observados os requisitos legais, depositar o preço e requerer para si a parte ou quota transferida.

Nessas situações, a adoção da medida dentro do prazo de 180 dias é indispensável. O transcurso do prazo provoca a decadência do direito.

### **Efeitos na preferência contratual**

O comprador que descumpre o pacto de preferência responde pelas perdas e danos causados ao vendedor original.

Se o terceiro adquirente tiver agido de má-fé, sabendo da existência da preferência e colaborando para sua violação, poderá responder solidariamente pelos prejuízos, conforme o art. 518 do Código Civil.

Em regra, a preferência contratual não confere ao antigo vendedor o direito de retirar o bem do terceiro e adjudicá-lo para si.

## **É possível renunciar ao direito de preferência?**

A possibilidade e os efeitos da renúncia precisam ser analisados de acordo com a origem da preferência e as circunstâncias concretas.

A recusa de uma proposta específica não representa, necessariamente, uma renúncia definitiva. Se houver alteração do preço, da forma de pagamento ou de outra condição relevante, poderá surgir a necessidade de uma nova comunicação.

Para evitar controvérsias, a manifestação de recusa deve identificar claramente a proposta à qual se refere. Da mesma forma, a aceitação deve ser inequívoca e abranger integralmente as condições apresentadas.

## **O que o advogado deve analisar nesses casos?**

A atuação em casos envolvendo direito de preferência exige a identificação precisa da norma aplicável. Antes de definir a medida adequada, o advogado deve verificar:

1. se a preferência decorre da lei ou de contrato;
2. qual hipótese legal ou cláusula contratual fundamenta o direito;
3. quando o titular tomou ciência da negociação;
4. se a comunicação apresentou todas as condições do negócio;
5. se a venda ocorreu em condições diferentes das informadas;
6. qual prazo deve ser observado;
7. se existe necessidade de depósito do preço;
8. se o caso permite adjudicação ou apenas indenização.

Também é importante reunir contratos, [notificações](https://juridico.ai/blog/direito-civil/notificacao-extrajudicial/)
, comprovantes das comunicações, propostas de terceiros, matrícula atualizada do imóvel e documentos relacionados à transferência.

Esses elementos permitem avaliar se o caso exige uma manifestação extrajudicial, uma ação para adjudicação do bem, um pedido de perdas e danos ou outra providência compatível.

## **Conclusão**

O direito de preferência assegura prioridade na aquisição de um bem ou direito, mas seu exercício depende da modalidade aplicável e do cumprimento dos respectivos requisitos.

Locatários, condôminos, coerdeiros e titulares de preferência contratual estão sujeitos a prazos e efeitos diferentes. Em alguns casos, o descumprimento permite requerer o bem para si. Em outros, gera apenas responsabilidade por perdas e danos.

Por isso, é necessário analisar a origem da preferência, as condições comunicadas, o momento da ciência e os documentos relacionados ao negócio antes de definir a estratégia jurídica.

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, o advogado pode analisar contratos e documentos, organizar os fatos relevantes e estruturar peças e estratégias processuais de acordo com as particularidades do caso. O profissional mantém o controle da atuação e valida os fundamentos, as teses e os pedidos antes de seguir com a medida adequada.

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### **O que é direito de preferência?**

É o direito de uma pessoa ter prioridade para adquirir um bem ou direito nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Pode decorrer da lei ou de contrato.

### **O direito de preferência obriga o proprietário a vender?**

Não. Só se aplica se ele decidir vender ou fazer outro negócio abrangido, quando deverá oferecer ao titular as mesmas condições propostas a terceiros.

### **Qual o prazo do locatário para exercer a preferência?**

30 dias após receber a comunicação com todas as condições do negócio, para aceitar a proposta de forma inequívoca e integral (art. 28 da Lei nº 8.245/1991).

### **O locatário preterido pode ficar com o imóvel?**

Sim, se depositar o preço e as despesas, ajuizar a ação em até seis meses do registro da venda e o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação (art. 33). Sem isso, cabe apenas perdas e danos.

### **Em quais casos o locatário não tem preferência?**

Nas hipóteses do art. 32 da Lei do Inquilinato, como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

### **Como funciona a preferência entre condôminos?**

O condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a estranho se outro condômino quiser comprá-la nas mesmas condições. O preterido pode depositar o preço e haver a parte para si em 180 dias (art. 504 do Código Civil).

### **O coerdeiro tem preferência na cessão da quota hereditária?**

Sim. Enquanto a herança estiver indivisa, a quota não pode ser cedida a estranho sem oferta aos demais herdeiros. O preterido pode depositar o preço e haver a quota em 180 dias (arts. 1.794 e 1.795).

### **Qual o prazo da preferência contratual?**

O previsto no contrato. Se não houver, a preferência caduca em 3 dias para bens móveis e 60 dias para imóveis (art. 516 do Código Civil).

### **Qual a diferença entre preempção e retrovenda?**

Na retrovenda, o vendedor pode recuperar o imóvel no prazo legal. Na preempção, só pode readquirir o bem se o comprador decidir vendê-lo ou dá-lo em pagamento.

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Formado em Direito e pesquisador nas áreas de Direito Civil e Tecnologia. Possui experiência prática na redação de peças jurídicas e no desenvolvimento de estratégias processuais. Atua com marketing, produção de conteúdo jurídico e SEO. Produz conteúdos que aproximam o Direito da tecnologia, com informações claras, relevantes e aplicáveis à rotina dos advogados.

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