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title: "Adjudicação compulsória: quais são os requisitos e o prazo de prescrição?"
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excerpt: "Adjudicação compulsória na prática jurídica! Veja os fundamentos dessa ação e como aplicá-la em favor dos seus clientes. Confira o artigo!"
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  - "Direito Civil"
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A **adjudicação compulsória** é uma ação judicial ou procedimento extrajudicial que visa **regularizar a transferência da propriedade de um imóvel**quando o vendedor ou o titular do direito se recusa ou está impossibilitado de **formalizar a escritura definitiva**.

Para elaborar a peça de ação, consulte o [modelo de ação de adjudicação compulsória](https://juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/acao-adjudicacao-compulsoria/)
.

Esse instrumento jurídico é essencial para **garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias**, especialmente em casos de[contratos](https://juridico.ai/contratos-inteligencia-artificial/)
**de compra e venda quitados**.

Além de sua função principal, a **adjudicação compulsória** tem pontos de interseção com outros institutos jurídicos, como a [penhora de bens](https://juridico.ai/direito-civil/penhora-bens-art-835-cpc/)
, que é utilizada em execuções patrimoniais.

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[Veículo em nome de terceiros pode ser penhorado quando a posse é de executado](https://juridico.ai/direito-civil/veiculo-nome-de-terceiro-penhorado-posse-executado/)

## **O que é adjudicação compulsória?**

A **adjudicação compulsória** é o procedimento pelo qual o **comprador de um imóvel**, ou qualquer parte que tenha direito, **solicita a um juiz ou a um cartório a transferência forçada da propriedade para seu nome**.

Essa ação ocorre, geralmente, quando o vendedor se recusa a assinar a escritura pública de compra e venda após o pagamento integral do valor do imóvel.

**Base legal**: Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

> **Art. 1.417, CC.** Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

> **Art. 1.418, CC.**O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

## **Quando cabe a adjudicação compulsória?**

A**adjudicação compulsória** é cabível nos seguintes casos:

- **Contrato de**[compra e venda](https://juridico.ai/direito-civil/modelo-contrato-compra-venda-imovel/) **quitado**: quando o comprador já pagou integralmente o valor do imóvel e o vendedor não formaliza a transferência.
- **Imóvel registrado no nome de terceiros**: se o imóvel estiver em nome de outra pessoa que não o vendedor, a adjudicação pode ser utilizada para resolver a situação.
- **Decorrência de compromisso de compra e venda irretratável**: quando há um contrato de compromisso de compra e venda, devidamente registrado, e o vendedor se recusa a realizar a transferência.
- **Procedimento extrajudicial**: desde a Lei nº 14.382/22, é possível fazer a adjudicação compulsória em cartórios, desde que não haja litígios.

[Impenhorabilidade do bem de família [Lei nº 8.009/90]: Como funciona?](https://juridico.ai/direito-civil/impenhorabilidade-bem-de-familia-como-funciona/)

## **Quais são os requisitos para ajuizar a ação?**

Para o ajuizamento da ação de **adjudicação compulsória**, os seguintes requisitos devem ser atendidos:

- **Contrato escrito**: é necessário um contrato formal de compra e venda, quitado ou em fase final de pagamento.
- **Imóvel regular**: o imóvel deve estar devidamente registrado e sem pendências que inviabilizem a adjudicação.
- **Prova de quitação**: o comprador deve comprovar o pagamento integral do imóvel, seja por recibos, depósitos ou outros documentos equivalentes.
- **Notificação prévia**: caso o vendedor não cumpra com sua obrigação, recomenda-se uma notificação formal antes da ação.

## **Qual é o prazo de prescrição da ação de adjudicação compulsória?**

Com base no entendimento do [Superior Tribunal de Justiça (STJ)](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=@CNOT=015587)
, o **direito de propor a ação de adjudicação compulsória** **não prescreve**, pois é considerado um direito potestativo.

Em vez de prescrição, esse direito estaria sujeito à [decadência](https://juridico.ai/direito-civil/prescricao-decadencia/)
, mas não há previsão legal para a decadência nesse caso.

Portanto, **não há prazo de prescrição específico para a ação de adjudicação compulsória**.

No entanto, é importante observar que o direito pode ser perdido se outra pessoa adquirir a propriedade do imóvel por **usucapião**.

![Image](https://i.ytimg.com/vi/A7GoXVsy0_E/maxresdefault.jpg)[https://youtu.be/A7GoXVsy0_E?si=RXSwARK-wMyL0l4o](https://youtu.be/A7GoXVsy0_E?si=RXSwARK-wMyL0l4o)

## **Qual é a competência da ação de adjudicação compulsória?**

A competência para julgar uma **ação de adjudicação compulsóri**a, em regra, é da **Justiça Estadual**. No entanto, é importante observar alguns pontos:

### **Competência Territorial (Foro do Imóvel)**

Conforme o **artigo 47 do CPC**, as ações que tratam de direitos reais sobre imóveis devem ser propostas no foro da situação do imóvel.

> **Art. 47 do CPC.**Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

Assim, a ação de **adjudicação compulsória**deve ser**ajuizada na comarca onde o imóvel está localizado.**

### **Competência material (Justiça Comum)**

A **adjudicação compulsória trata de um direito real** (transferência de propriedade), cabendo à **Justiça Estadual** julgar o processo.

Exceto quando houver algum elemento que**atraia a competência de outra esfera**, como a Justiça Federal, em casos em que a União, autarquias ou empresas públicas federais sejam partes interessadas.

### **Exceção (Justiça Federal)**

Caso uma das partes envolvidas na ação seja a União, suas autarquias ou empresas públicas federais, a competência será deslocada para a**Justiça Federal**, conforme o artigo 109 da Constituição Federal.

Confira nosso artigo sobre **[Título Executivo Judicial e Extrajudicial](https://juridico.ai/direito-civil/art-784-cpc/)**

[https://juridico.ai/](https://juridico.ai/)
## **O que é e como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?**

A **adjudicação compulsória extrajudicial**é um procedimento administrativo que possibilita ao **adquirente de** **um imóvel regularizar a propriedade diretamente em cartório**, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.

Esse procedimento está previsto no **art. 216-B da**[Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm)
, incluído pela **Lei nº 14.382/2022**, sendo utilizado principalmente quando o vendedor ou algum titular do direito **não cumpre com a obrigação de outorgar a escritura definitiva de transferência**.

Confira o **art. 216-B, da Lei n° 6.015/1973:**

> **Art. 216-B, da Lei n° 6.015/1973.** Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

### **Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial:**

- **Contrato que comprove a obrigação de transferir o imóvel**: deve existir um contrato ou documento que demonstre claramente o compromisso do vendedor em transferir a propriedade.
- **Imóvel registrado no nome do promitente vendedor**: é essencial que o imóvel esteja devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com a cadeia dominial bem definida e livre de irregularidades.
- **Inércia do promitente vendedor ou impossibilidade de obtenção da escritura**: a omissão do vendedor em formalizar a transferência deve ser demonstrada, ou deve estar claro que o adquirente não consegue realizar a transferência por outros motivos (falecimento, ausência, etc.).
- **Regularidade documental**: todos os documentos pessoais e do imóvel exigidos pelo cartório devem estar completos, incluindo certidões e comprovações de pagamento.

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### **Procedimento no cartório:**

- **Requerimento inicial**: o adquirente apresenta o pedido ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhado dos documentos necessários.
- **Notificação do vendedor**: o tabelião notifica o promitente vendedor (ou seus sucessores, caso falecido) para que se manifeste e regularize a transferência.
- **Prazo para manifestação**: o vendedor tem um [prazo](https://juridico.ai/direito-civil/art-208-prazo-decadencial/) (normalmente 15 dias) para apresentar objeções ou para proceder à outorga da escritura.
- **Decisão do registrador**: caso não haja manifestação ou objeção válida, o registrador pode proceder à adjudicação compulsória e registrar o imóvel em nome do adquirente.

### **Impedimentos:**

- Divergências sobre a posse ou a titularidade.
- Existência de ônus ou gravames no imóvel não resolvidos.
- Falta de documentação completa.

Esse mecanismo é especialmente útil para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel **sem se submeter à demora típica de processos judiciais**, respeitando os limites legais e documentais.

## **Qual é a relação entre a adjudicação compulsória e a penhora de bens?**

Embora a **adjudicação compulsória** esteja diretamente relacionada à regularização da propriedade, é importante entender sua **conexão com a penhora de bens**.

Se o imóvel em questão estiver**penhorado em decorrência de uma dívida do vendedor**, **o comprador terá prioridade sobre o bem**, desde que comprove a aquisição anterior à penhora.

Nesse caso, a **adjudicação compulsória** pode ser utilizada para **proteger os direitos do comprador, mesmo em face de credores do vendedor.**

**Exemplo prático**: O comprador que quitou o imóvel, mas não tem a escritura registrada, pode ser prejudicado por uma penhora incidente sobre o bem. A adjudicação compulsória garante que seus direitos sejam preservados.

![Uma advogada trabalhando em uma ação de adjudicação compulsória.](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2024/12/Adjudicacao-compulsoria_-prazo-de-prescricao-1024x512.jpg)

## **Adjudicação Compulsória: Dicas práticas para Advogados**

A **adjudicação compulsória** é um instrumento jurídico essencial para **garantir a transferência de propriedade de imóveis quando há impedimentos** causados pela inércia ou recusa do vendedor.

Para advogados, dominar as nuances dessa ação é fundamental para **assegurar os direitos de seus clientes**.

Confira as dicas práticas para **atuar com eficiência em casos de adjudicação compulsória**:

### **Entenda quando cabe a ação de adjudicação compulsória**

A **ação de adjudicação compulsória**pode serproposta quando o**comprador já quitou o imóvel**, mas o**vendedor se recusa** ou está impossibilitado de**transferir a escritura.**

Também é cabível quando o**imóvel está registrado em nome de terceiros**, ou quando há um contrato de **compromisso de compra e venda irretratável**, devidamente registrado.

### **Conheça a base legal**

- **Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil**: Garantem o direito real do comprador de exigir a transferência da propriedade.
- **Art. 216-B da Lei nº 6.015/1973**: Estabelece a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.

### **Identifique os requisitos essenciais**

Para ajuizar a ação ou iniciar o procedimento extrajudicial, verifique:

- **Contrato escrito**: certifique-se de que há um contrato formal e quitado.
- **Registro do imóvel**: o imóvel deve estar registrado no nome do vendedor ou com a cadeia dominial clara.
- **Prova de pagamento**: reúna recibos, depósitos ou outros documentos que comprovem a quitação.
- **Notificação prévia**: antes de recorrer ao Judiciário ou ao cartório, tente notificar o vendedor formalmente.

### **Antecipe-se às possíveis dificuldades**

- **Imóvel penhorado**: se houver penhora, demonstre que a aquisição do imóvel é anterior à penhora para proteger os direitos do cliente.
- **Falta de documentação**: oriente o cliente a regularizar todos os documentos pessoais e do imóvel antes de iniciar a ação ou o procedimento.
- **Conflitos sobre titularidade ou posse**: em caso de disputa, a via judicial será indispensável.

### **Atenção ao prazo e à usucapião**

Embora **não haja prazo de prescrição para a adjudicação compulsória**, os direitos do comprador podem ser comprometidos caso outra pessoa adquira o imóvel por **usucapião**.

Agilidade é fundamental para preservar o direito de propriedade do cliente.

### **Utilize exemplos práticos na defesa**

- **Caso comum**: um cliente que quitou o imóvel, mas o vendedor faleceu ou está desaparecido. Explique que a adjudicação compulsória pode garantir a escritura mesmo nessas situações.
- **Relação com penhora de bens**: mostre que a adjudicação compulsória pode resguardar o comprador contra credores do vendedor, desde que comprovada a compra anterior à penhora.

### **Garanta a segurança jurídica do cliente**

Além de regularizar a propriedade, certifique-se de que:

- Todos os registros estão atualizados no Cartório de Registro de Imóveis.
- Não há ônus ou pendências que prejudiquem o cliente no futuro.
- O imóvel está apto para eventuais financiamentos ou negociações futuras.

## **O papel da adjudicação compulsória na proteção do direito de propriedade**

A **adjudicação compulsória** é uma ferramenta essencial para garantir o**direito de propriedade em situações de impasse.**

Seja no âmbito**judicial ou extrajudicial**, elaassegura que o**comprador tenha a propriedade formalizada, mesmo diante de dificuldades** impostas pelo vendedor ou por terceiros.

Para advogados, é fundamental **compreender o papel desse instituto**, inclusive sua interação com situações como penhora de bens, garantindo assim a **melhor defesa dos interesses de seus clientes**.

Aproveite e confira nosso artigo sobre [Arrolamento de Bens no CPC](https://juridico.ai/direito-civil/arrolamento-de-bens/)
.

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### **O que é adjudicação compulsória?**

Adjudicação compulsória é uma ação judicial ou procedimento extrajudicial que busca forçar a transferência da propriedade de um imóvel para o comprador quando o vendedor se recusa ou não pode formalizar a escritura definitiva, mesmo após o pagamento integral do preço.

### **Em quais situações é cabível a ação de adjudicação compulsória?**

A adjudicação compulsória é cabível principalmente em casos de contrato de compra e venda quitado, quando o imóvel está registrado em nome de terceiros (dificultando a transferência pelo vendedor original) e em decorrência de compromisso de compra e venda irretratável e registrado.

Desde 2022, com a Lei 14.382/22, também se tornou possível a via extrajudicial em cartório, sem litígio.

### **Quais são os requisitos para dar entrada em uma ação de adjudicação compulsória?**

Os requisitos essenciais incluem a existência de um contrato escrito de compra e venda (quitado ou em fase final de pagamento), a regularidade do imóvel (devidamente registrado e sem pendências impeditivas), a prova da quitação integral do preço e, recomendavelmente, uma notificação prévia ao vendedor para cumprir a obrigação.

### **Existe um prazo para entrar com a ação de adjudicação compulsória? A ação prescreve?**

Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o direito de propor a ação de adjudicação compulsória não prescreve, sendo considerado um direito potestativo não sujeito à decadência legal específica.

No entanto, o direito pode ser perdido se outra pessoa adquirir a propriedade por usucapião.

### **Qual é o juízo competente para julgar uma ação de adjudicação compulsória?**

A competência para julgar a ação de adjudicação compulsória é, em regra, da Justiça Estadual, especificamente no foro da situação do imóvel (comarca onde o imóvel está localizado), conforme o artigo 47 do Código de Processo Civil.

A exceção é quando uma das partes é a União, suas autarquias ou empresas públicas federais, caso em que a competência é da Justiça Federal.

### **O que é e como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial em cartório?**

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento administrativo em cartório de registro de imóveis, introduzido pela Lei nº 14.382/22, que permite ao comprador regularizar a propriedade sem ir ao judiciário.   
Requer um contrato comprovando a obrigação de transferir, o imóvel registrado no nome do vendedor, a comprovação da inércia ou impossibilidade do vendedor outorgar a escritura e a regularidade da documentação.

O cartório notifica o vendedor, que tem um prazo para se manifestar. Sem objeção válida, o registrador pode efetivar a adjudicação.

### **Quais são os principais impedimentos para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial?**

Os principais impedimentos incluem divergências sobre a posse ou titularidade do imóvel, a existência de ônus ou gravames não resolvidos sobre o bem e a falta de documentação completa exigida pelo cartório.

### **Qual a relação entre a ação de adjudicação compulsória e a penhora de bens?**

Se o imóvel objeto da adjudicação compulsória estiver penhorado devido a dívidas do vendedor, o comprador que comprovar a aquisição do imóvel anterior à penhora terá prioridade sobre o bem.

A adjudicação compulsória pode ser utilizada para proteger os direitos do comprador mesmo diante de credores do vendedor.

### **Qual o papel da adjudicação compulsória na proteção do direito de propriedade?**

A adjudicação compulsória é uma ferramenta fundamental para proteger o direito de propriedade do comprador que cumpriu suas obrigações contratuais, garantindo a formalização da transferência do imóvel mesmo diante da inércia ou impossibilidade do vendedor.

Seja pela via judicial ou extrajudicial, ela assegura a segurança jurídica da transação imobiliária.

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